上海：地方立法向群租“亮剑” 建起人人享有的“温暖家”
来源：信息处 编发：信息处 发布日期：2022-11-28
交通位置好、居住品质佳、价格适中，对刚毕业不久的李新锐来说，满足上述条件的“完美”房源几乎不存在。搬出大学宿舍，他便开启了合租生活，但却总是无法安稳下来。漏水、房东退租……诸如此类的意外，层出不穷。
11月23日，《上海市住房租赁条例》经市十五届人大常委会第四十六次会议表决通过。对于李新锐期待的“安稳”，法条有了具象阐释——“推动形成管理有序、服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求”。
管理有序意味着地方立法对群租现象“亮剑”。服务规范指向的是更多惠民政策投向挖潜保障性租赁住房、搭建数字服务管理平台，减少出租人、承租人间的“信息差”，在更公平透明的环境下实现“一键”找房。住房租赁关系趋于稳定健康，由此实现人人享有“温暖家”。
规范管理“二房东”，对群租乱象重拳出击
“建设稳定健康的住房租赁体系，首先要对暴露出的各类问题重拳出击，治沉疴需下猛药。”市人大城建环保委副主任委员魏蕊认为，打击群租现象、规范管理“二房东”等是关键。
群租，超大城市治理中的难点、堵点，难以根治，也容易“返流”。“住进去才知道，这间房子原来是一室一厅，后来衣帽间等都被大改，成了三室一厅。”李新锐回忆起租房“初体验”，至今心有余悸。群租房不仅居住体验不佳，还潜藏消防安全隐患。没经验的李新锐被“二房东”忽悠，一不小心就“入坑”签约了。
为此，上海首次在地方性法规中明确群租的相关概念和定义。《条例》明确禁止将住房用于群租。令不少基层执法者“腰杆”更硬的是，《条例》还对群租有了清晰界定和划分。一间房住多少人、一套房分隔成什么样，才能算是群租房？这些基层治理中的矛盾点都有了明文的法条依据。《条例》明确：厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住。条款中还专门加强了监管部门发现和处置机制的衔接，明确了相应的处罚措施。
针对“二房东”，《条例》规定，个人以营利为目的转租房达到规定数量，需依法办理登记。由此，加强“二房东”管理，以便倒查追溯，保障租客权益。
整治群租乱象的同时，也加大住房供给力度，做到“疏堵结合”。《条例》明确，将在高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等集中供应保障性租赁住房。此外，还将继续挖掘存量，商业办公、旅馆等非居住存量房屋也能遵循相关规定改建为保障性租赁住房。
找准利益平衡点，让市场良性运转
住房租赁，本质上是一种市场行为。“既要保障承租人的权益，也要考虑出租方的利益，寻求两者的最佳平衡点。”魏蕊认为，根治顽症痼疾后，还要建立起良性的租赁市场，吸引社会力量参与、丰富供给，实现多样化、多层次的住房租赁市场体系。
不少人留意到，《条例》创设性地提出“住房租赁交易资金监管专用账户”。如果一家长租公寓需向租客提前收取六个月的租金，就需要将部分资金存入该账户，交由第三方监管。与淘宝交易类似，该专用账户也起到“防火墙”的作用。一方面，最大限度保障承租人利益，确保租金不被中途挪用。另一方面，也考虑了平台的现实运转，确保企业有充裕的现金流。对于账户需收取的租金，《条例》明确为“住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入账户”。
对于“涨租”问题，《条例》也体现了适时调控介入的理念。其中明确：住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。“既顺应市场发展的自然规律，也用‘有形的手’谨防可能出现的无序过热现象，让租房者也能拥有对安居生活的一份稳定预期。”魏蕊说。
“两张网”集成，动动指尖签约入住
作为修改《上海市房屋租赁条例》的议案的提出人之一，市人大代表彭燕玲说，“《条例》适应了当前租赁市场的新形势，破解了过去管理中法治支撑力不足的问题。”
在她看来，《条例》中的种种创设制度要真正落到实处，关键还在于提升城市整体的精细化管理水平。特别是，依托法条中提及的“住房租赁公共服务平台”，让数据找房、“一键”安家。
最近，在数智赋能下，“随申办”上新了“我要租房”模块，李新锐立即试用。输入“地图找房”，全市所有登记备案过的房源信息统统清晰可查，细致到地址、面积、价格、装修情况等。为确保房源的准确真实性，《条例》还特地明确，“已成交的房源信息应当及时予以撤销”。“再也不用担心相中的房源已被出租了。”李新锐说。
管理功能外，该平台还嫁接了诸多服务职能，包括在线看房选房、申请预约、合同网签备案以及办理相关公积金提取支付房租等。市房管局相关负责人透露，未来该平台还将丰富功能服务，最终目标是“动动指尖签约入住”，实现保障性租赁住房当天线上申请、当天完成审核并签约入住。
（信息来源：上海人大）
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