公开征求《安徽省物业管理条例（修订草案）》修改意见
来源：法规一处 编发：法规一处 发布日期：2024-11-25
《安徽省物业管理条例（修订草案）》已经省十四届人大常委会第十二次会议审议。现予以公布，欢迎于2024年12月25日前提出修改意见。
安徽省物业管理条例（修订草案）
目 录
第一章 总 则
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第三章 前期物业管理
第四章 物业服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。
第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理活动及其监督工作的领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立专业化、社会化物业服务监督管理机制。
第五条 县级以上人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：
（一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；
（二）依照职权制定物业服务质量标准和技术规范；
（三）指导街道办事处（乡镇人民政府）依法开展物业管理相关工作；
（四）指导、监督和管理物业管理招投标活动；
（五）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）；
（六）建立物业服务企业及其从业人员信用管理制度；
（七）加强物业管理专业人才队伍建设；
（八）法律、法规规定的其他职责。
县级以上人民政府发展改革、公安、司法行政、财政、生态环境、自然资源、城乡建设、城市管理、市场监管、国防动员（人民防空）、应急管理、消防救援等部门，应当按照各自职责，相互配合，做好相关监督管理工作。
第六条 街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：
（一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；
（二）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；
（三）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；
（四）协调和监督物业服务企业的交接；
（五）协调和监督老旧小区物业管理；
（六）根据承接行政处罚权规定，实施物业管理行政处罚工作；
（七）建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。
街道办事处（乡镇人民政府）应当明确指导和监督物业管理活动的工作机构和人员。
居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。
第七条 物业管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平。
第八条 县级以上人民政府物业管理主管部门应当运用互联网、大数据、人工智能等技术，建设智慧物业管理公共服务平台，指导建设单位、物业服务企业、业主大会筹备组、业主委员会等向平台归集、更新相关信息，提升物业智慧管理服务水平。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第九条 房屋所有权人为业主。
业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
第十条 业主在物业管理活动中享有以下权利：
（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（二）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；
（三）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（四）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金、业主共有资金的管理和使用；
（五）对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任；
（六）法律、法规规定的其他权利。
第十一条 业主在物业管理活动中履行以下义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（四）按照物业服务合同约定支付物业费；
（五）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、管理方便、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；
（二）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；
（三）规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域；
（四）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。
第十三条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照第十二条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
需要分立的，应当分别由拟新设立的物业管理区域的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；需要合并的，应当分别由原物业管理区域的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。
第十四条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十五条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。
业主大会设立业主监事会或者独立监事的，业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。
第十六条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当向县级人民政府物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋等建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）共用设施设备的交接资料；
（六）物业服务用房配置确认资料；
（七）其他有关的文件资料。
第十七条 业主筹备成立业主大会的，应当在县级人民政府物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，成立业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表组成，人数应当为单数，其中业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。
符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到建设单位、物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。
筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台进行公告。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供筹备业主大会使用。老旧小区或者建设单位已经不存在的物业管理区域筹备首次业主大会会议的，县级人民政府可以给予补助。
第十八条 首次业主大会会议筹备组履行以下职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出业主委员会成员选举办法，确定候选人名单，候补成员递补办法；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，首次业主大会筹备组应当予以审核或者修改，并告知异议人。业主仍有异议的，可以向县级人民政府物业管理主管部门询问；县级人民政府物业管理主管部门自收到询问之日起五日内依据国家和省有关规定予以解答。
筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。
第十九条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）听取和审查业主委员会的工作报告；
（五）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（六）决定业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会成员补贴等相关事项；
（七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（八）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（九）使用专项维修资金；
（十）筹集专项维修资金；
（十一）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十二）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十三）业主共有资金的归集、管理和使用；
（十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第十项至第十二项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。
第二十条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
物业使用人可以列席业主大会。
第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。
业主大会会议表决可以通过电子投票表决系统或者书面等方式进行。对无法使用电子投票表决系统或者书面方式进行投票表决的业主，筹备组或者业主委员会应当提供帮助。
采用电子投票表决的，鼓励采用物业管理主管部门的电子投票表决系统。
第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，并告知物业所在地的居（村）民委员会。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
第二十三条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、业主共有资金、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账，并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管，不得损毁。
第二十四条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理，也可以探索组建由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会，选举业主委员会。
第二十五条 业主委员会成员候选人由业主推荐或者自荐，也可以由社区（村）党组织、居（村）民委员会推荐。鼓励符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作者等参选业主委员会成员。
业主委员会成员经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数组成，每届任期一般不超过五年，成员可以连选连任。
业主委员会成员出现空缺，设立业主委员会候补成员的，由候补成员按照得票多少依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议补选。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，推选产生主任一人、副主任一至二人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案，并书面告知相关居（村）民委员会。
业主委员会办理备案手续后，业主委员会持街道办事处（乡镇人民政府）备案证明申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，申请办理社会信用代码登记，开设业主共有资金账户。
第五款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内重新备案，并告知相关居（村）民委员会。
第二十六条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费、业主共有资金收支情况；
（三）监督管理规约的实施；
（四）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（五）建立质价相符的物业服务评价机制，监督物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行支付物业费的义务；
（六）根据业主大会决定组织实施或者监督物业服务企业实施物业共用部位、共用设施设备的经营活动及其收益的使用、管理，并建立健全经营活动管理、经营收支公布等相关制度；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）建立物业服务投诉、举报渠道，调解物业服务以及物业使用、维护和管理等方面的纠纷；
（九）制作和保管业主大会、业主委员会会议记录；
（十）执行财务管理制度；
（十一）配合有关主管部门在物业管理区域内依法履行职责；
（十二）配合街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
（十三）业主大会赋予的其他职责。
第二十七条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台向业主公开下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）业主共有资金的收入、使用、分配情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的管理使用情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十八条 业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。经三分之一以上成员提议召开业主委员会会议的，应当在七日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）指定一名成员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居（村）民委员会，并听取意见和建议。居（村）民委员会可以派代表参加。
业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内显著位置公告。
业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
第二十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当成立换届筹备组，召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。
业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）督促其移交。
业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会；拒不移交的，业主委员会、业主或者居（村）民委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）督促其移交。
移交过程中出现治安事件的，公安机关应当依法及时处理。
第三十条 业主委员会成员的任职条件、职务终止和职务罢免，依照法律和国家有关规定执行。业主委员会及其成员不得有下列行为：
（一）挪用、侵占、擅自使用业主共有财产；
（二）虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用；
（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益；
（四）明示、暗示物业服务企业减免物业费；
（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；
（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（八）拒不执行业主共同决定的事项；
（九）违反法律法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会成员违反前款规定的，业主委员会应当提请业主大会终止其成员资格；业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。
第三十一条 经业主委员会或者百分之二十以上的业主提议增减或者调整业主委员会成员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告。
第三十二条 管理规约应当包括以下内容：
（一）物业基本情况；
（二）公共场所及共用设施设备状况；
（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；
（四）业主参与物业管理的权利和义务；
（五）业主对业主委员会及其成员、物业服务企业的监督权；
（六）物业的使用、维护、装饰装修管理；
（七）业主应当遵守的行为准则；
（八）物业共有部位、公用设施等共有部分的经营与收益分配；
（九）专项维修资金筹集、使用和管理；
（十）违反管理规约的责任；
（十一）其他有关事项。
第三十三条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：
（一）业主大会的议事方式；
（二）业主大会的表决程序；
（三）业主委员会的组成和成员任期；
（四）业主大会、业主委员会定期会议召开的时间或者次数；
（五）其他有关事项。
第三十四条 业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则，应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会召集程序、表决方式违反业主大会议事规则的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正，并通告全体业主。
第三十五条 业主大会、业主委员会工作经费，以及执行秘书的酬薪，可以由业主分摊，也可以从业主共有资金中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会决定。
业主委员会应当于每年三月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公布上一年业主大会、业主委员会工作经费使用以及业主委员会成员补贴、业主共有资金收支等情况，接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查；发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。
业主委员会换届或者业主委员会主任离任的，经业主大会决定或者街道办事处（乡镇人民政府）的要求，换届筹备组或者业主委员会应当对任期内各项经费收支情况进行审计。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会也应当对经费收支情况进行审计。
审计结果应当在物业管理区域内显著位置以及智慧物业管理公共服务平台公告。街道办事处（乡镇人民政府）应当对审计发现的问题督促业主委员会进行整改，对涉嫌违法犯罪的，依法移送有关机关。
第三章 前期物业管理
第三十六条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，按照法律规定约定前期物业管理事项。
第三十七条 建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理。
投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。
第三十八条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
第三十九条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向县级人民政府物业管理主管部门报送以下材料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
（二）经批准的物业项目规划设计方案；
（三）标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺；
（四）应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料；
（五）物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。
第四十条 新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、共用部位、共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置；
（二）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；
（三）通信、监控等设施按照规划设计要求配置到位；
（四）按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设；
（五）按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生、养老等设施以及社区管理用房建设；
（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；
（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位和车辆的充电设施的配置；
（八）电梯机房、井道、底坑等土建工程应当符合国家标准和建设工程设计要求；
（九）建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰；
（十）法律、法规规定的其他条件。
第四十一条 对新建住宅物业，设区的市或者县（市）人民政府物业管理主管部门应当会同相关部门对本条例第四十条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题，责令建设单位限期整改。
综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告。
第四十二条 建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设主管部门公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
第四十三条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第四十四条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间和共有资金管理等内容。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
物业服务企业提供的定制化、个性化等增值服务不得在前期物业服务合同中约定。物业服务企业提供增值服务的，应当将增值服务内容、收费标准等事项进行公示，在物业交付后按照自愿原则与业主通过书面合同另行约定。
第四十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，扣除合理成本之后，属于业主共有。合理成本的确定由设区的市人民政府物业管理主管部门制定指导意见。
第四十六条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。
第四十七条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：
（一）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；
（二）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置；
（三）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。
物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
物业服务用房不得计入公摊面积，所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用，并提交登记证明。
未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。
集中建设的保障性住房、拆迁安置住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业费不足。
第四十八条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第四十九条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，如实记录承接查验物业的现状、存在的问题，提出解决方法，明确责任主体、解决期限和复验要求，造成业主损失的，依法承担赔偿责任；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。
承接查验过程中，建设单位和物业服务企业应当邀请业主代表和县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）派员参加。物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业交付时书面告知业主。
建设单位、物业服务企业应当如实进行承接查验，不得恶意串通、弄虚作假，侵害业主合法权益。
第五十条 在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（五）园林施工图纸及树种清单；
（六）业主名册；
（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。
建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。
第五十一条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验记录及复验情况；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）交接记录；
（六）其他承接查验有关的文件。
第五十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位返还建设工程质量保证金时，应当听取业主和物业服务企业对施工单位保修责任落实情况的意见。
第五十三条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。
老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，移交给专业经营单位管理，专业经营单位应当接收。
专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。
第四章 物业服务
第五十四条 物业服务企业承接物业服务项目，应当持物业服务合同副本报送物业项目所在地县级人民政府物业管理主管部门备案，其物业项目负责人应当在到岗之日起三日内，到物业项目所在地的居（村）民委员会报到。
物业服务企业的项目负责人只能负责一个物业管理区域内的物业服务业务，但物业服务合同另有约定的除外。物业服务企业应当为每一个物业管理区域的服务项目收支情况独立建账。
第五十五条 物业服务企业享有以下权利：
（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；
（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业费；
（三）制止违反物业管理规约的行为；
（四）可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；
（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。
第五十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且履行下列义务：
（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
（二）听取业主的意见和建议，接受业主监督；
（三）按照规定向主管部门报送信用信息、统计报表等相关资料；
（四）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责；
（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施消除安全隐患或者向相关单位报告；
（六）对违反有关治安、生态环境、规划、消防、人防、房屋装饰装修和使用等法律法规的行为，应当及时劝阻，采取合理措施制止，向有关行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）报告并协助处理；
（七）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻，并及时报告业主委员会；
（八）履行生活垃圾分类管理责任人责任，确保生活垃圾日产日清，保持小区环境整洁；
（九）指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；
（十）对建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，应当向建设主管部门报告；
（十一）妥善保管承接查验有关的文件、资料和记录，建立档案；
（十二）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
第五十七条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）擅自设置收费项目和提高收费标准；
（二）只收取费用不提供服务，或者所收取的费用与提供的服务质价不符；
（三）擅自利用业主共有部分开展经营活动；
（四）挪用、侵占、隐瞒业主共有资金；
（五）虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用，以及业主共同支付的其他费用；
（六）泄露业主信息；
（七）强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；
（八）与业主委员会成员串通，损害业主利益；
（九）其他损害业主合法权益的情形。
第五十八条 物业服务企业应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告：
（一）物业服务企业的营业执照、投诉电话及物业服务企业和项目负责人的信用信息；
（二）物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；
（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；
（四）二次供水设施清洗记录及水质检测情况；
（五）业主共有资金、专项维修资金的使用情况；
（六）物业服务用房使用情况；
（七）公布物业费收支情况；
（八）法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公告的信息。
前款第一项至第四项的事项应当持续公开；其他事项，应当每半年至少公示一次，公告期不少于三十日。
业主对公告内容提出异议的，物业服务企业应当及时答复。
第五十九条 业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业。
业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。
第六十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法订立书面物业服务合同。
省人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。
第六十一条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。
前款规定的公示时间不得少于十日。
物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域显著位置进行公示。
第六十二条 物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会应当召开业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定续聘的，应当在合同期限届满前与物业服务企业续订物业服务合同；业主大会决定不续聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业。物业服务企业不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于六十日前书面通知合同另一方，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知所在地的县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）。
第六十三条 物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会移交下列资料和财物：
（一）本条例第五十条规定的资料；
（二）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；
（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；
（四）清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；
（六）物业费中单列的未使用完的资金；
（七）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
物业服务合同终止后，在业主大会选聘的新物业服务企业接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第六十四条 县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。
被解聘的物业服务企业拒不移交有关资料或者财物，或者拒不撤出物业管理区域的，业主委员会可以向街道办事处（乡镇人民政府）、县级人民政府物业管理主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，或者申请仲裁。
被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。
第六十五条 物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行应急管理。居（村）民委员会可以在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下，根据应急管理的需要负责组织基本保洁、秩序维护、电梯运行等服务。物业管理费用由业主承担。
第六十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的物业服务收费，由有定价权的发展改革部门会同物业管理主管部门根据物业服务质量等级、服务成本等因素，制定并公布基准价及浮动幅度，并建立动态调整机制。
县级以上人民政府发展改革、市场监管、物业管理主管部门依照职责，加强对物业服务企业收费项目、收费标准的监督管理。
第六十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定，在物业费中单列不低于规定比例的资金独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。物业服务企业撤出后，将剩余部分按本条例第六十三条规定一并移交。
第六十八条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
第六十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。
住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电，绿化用水用电，消防用水等的收费，应当执行居民用水用电价格标准。
专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费，但接受委托的物业服务企业，不得向业主收取手续费等额外费用。
第七十条 已交付业主的物业，物业费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业费由建设单位承担。物业转让或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业费。
前款所称交付是指在物业买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
第七十一条 物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及停止使用门禁卡等方式催交物业费。
第七十二条 物业服务企业应当按照有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置公告。
第七十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
物业服务企业在维护物业管理区域的公共秩序时，应当履行职责，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益。
第七十四条 物业管理主管部门应当会同有关部门加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，并向社会公开考核结果。
推进建立物业服务质量评估机制。物业服务质量评估机构从事物业服务质量评估活动，应当遵循独立、客观、公正的原则，不得弄虚作假，出具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的评估报告。
物业管理协会可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业管理主管部门建立健全信用档案。
第七十五条 县级人民政府住房城乡建设、城市管理、发展改革、公安、应急管理、消防救援、市场监管、生态环境、卫生健康等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安、消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。
第七十六条 业主、物业服务企业发生物业服务纠纷的，当事人可以协商解决，也可以向人民调解委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）申请调解。
设区的市、县（市、区）和街道办事处（乡镇人民政府）可以设立物业服务纠纷人民调解委员会，调解物业服务纠纷。
县级以上人民政府有关部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会以及人民调解委员会应当建立物业服务纠纷多元化解机制，加强物业服务纠纷调处工作。
第七十七条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，县级人民政府物业管理主管部门、城市管理等相关部门、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；
（四）物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的相关事项。
第五章 物业的使用与维护
第七十八条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。
物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查；业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。
房屋装饰装修产生的垃圾，业主或者物业使用人应当及时清理；委托物业服务企业清理的，按约定支付清理费用。
第七十九条 物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
第八十条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；
（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；
（三）违法搭建建筑物、构筑物；
（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变住宅用途；
（五）擅自改变房屋外观；
（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；
（八）损坏公共绿化及其附属设施；
（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；
（十）违反规定停放车辆；
（十一）在建筑物公共门厅、楼梯间、疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域、人员密集场所的室内区域停放电动自行车或者为电动自行车充电；
（十二）违反用电安全要求，在住宅内为电动自行车充电或者私拉电线和插座充电；
（十三）用电梯轿厢运载电动自行车或者电动自行车蓄电池；
（十四）违反规定摆摊设点、占道经营；
（十五）违反规定饲养宠物；
（十六）从建筑物中抛掷物品；
（十七）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。
第八十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的安全、整洁、美观。
第八十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第八十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位销售房屋时，应当将车位、车库规划配建数量、位置、租售价格等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库信息应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。
第八十四条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。
车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定，不得占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道。
住房城乡建设、应急管理、消防救援、公安机关交通管理等部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。
第八十五条 新建住宅小区车位应当按照规划配建要求建设充电基础设施或者预留安装条件。
业主、物业使用人在既有住宅小区车位增设充电设施的，应当向供电专营单位申请报装。供电专营单位应当主动提供用电咨询服务，履行一次性告知义务，接收、查验用电申请资料，并于一个工作日内完成业务受理。符合条件的，供电专营单位应当及时完成供电方案答复；不符合的，应当向申请人做好解释工作。
鼓励充电运营企业等接受业主委托，为住宅小区充电基础设施统一提供建设、运营、维护等服务。鼓励将充电基础设施建设纳入老旧小区基础设施改造范围，同步开展配套供配电设施建设。
街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业应当配合业主依法安装充电设施，为现场勘察、线路安装、通电运行等环节提供便利条件。
第八十六条 建设单位、物业服务企业等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，将属于业主共有的资金归集到业主委员会开设的共有资金账户。
经业主共同决定，业主共有资金可以用于补充专项维修资金。
第八十七条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。
第八十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在物业交付前交存专项维修资金。但是一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
业主交存的专项维修资金及其增值部分属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。设区的市、县（市）人民政府物业管理主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。
第八十九条 专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。业主大会成立前，专项维修资金由物业管理主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择代行管理或者自行管理。
业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当接受物业管理主管部门的监督。
专项维修资金的增值部分，扣除向交存业主分摊计息，剩余部分以物业管理区域为单位建立专项维修资金统筹分账，主要用于物业管理区域内的应急维修。
第九十条 经业主共同决定筹集专项维修资金，业主未及时交纳的，业主委员会应当督促其交纳。
经业主共同决定维修、更新和改造电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分，有关业主不承担应当分摊的资金的，有利害关系的业主或者业主委员会可以依法通过协商、调解、诉讼、仲裁等方式催交。
业主对电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造方案和资金分摊不能达成一致意见的，所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织业主协商处理。
第九十一条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，由业主大会或者业主委员会提出资金使用申请，业主大会成立前的由相关业主提出资金使用申请：
（一）电梯故障；
（二）消防设施损坏，消防管理部门要求对消防设施维修、更新和改造的；
（三）屋面、外墙渗漏，严重影响房屋使用；
（四）二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；
（六）楼顶、楼体外立面存在脱落危险；
（七）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
物业管理主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公告。
物业管理主管部门应当方便快捷地处理应急维修事项，并加强监督管理，保障资金安全，对维修项目的方案制定、预算编制、工程实施、竣工验收、决算造价审核等环节实施全过程监管。前述事项可以委托第三方评估机构开展评估。
对本条第一款规定的应急维修情形相关主体未及时提出申请的，物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以组织代为维修。代为维修费用经审核后，向业主公告并依法列支。
第九十二条 物业共有部分维修、更新和改造的，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因维修、更新和改造造成相邻业主专有部分损坏、业主和物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第九十三条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的，应当由本幢或者本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防安全等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
第九十四条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，设区的市、县级人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围，由设区的市、县级人民政府确定。
老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，主要由政府承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
县级以上人民政府应当有计划地推进城市危险住房处置工作，消除住房使用安全隐患，保障人民群众生命财产安全。
第六章 法律责任
第九十五条 违反本条例规定，法律、行政法规已有法律责任规定的，依照其规定执行；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九十六条 违反本条例第十六条规定，建设单位未向物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的，由县级人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二万元以上十万元以下罚款。
第九十七条 违反本条例第十七条第一款、第二款、第三款规定，街道办事处（乡镇人民政府）在收到筹备首次业主大会书面报告后，未按规定组建业主大会筹备组并公告的，由县级人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。
违反本条例第十七条第四款规定，建设单位拒不承担首次业主大会筹备经费的，由县级人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下罚款。
第九十八条 违反本条例第三十条第一项至第五项规定，业主委员会及其成员挪用、侵占、擅自使用业主共有财产或者虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用，或者索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益，或者明示、暗示物业服务企业减免物业费，或者泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动的，依法承担责任；县级人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正，给予通报批评；禁止直接负责的主管人员和其他直接责任人员担任业主委员会成员。
违反本条例第三十条第六项至第八项规定，业主委员会及其成员转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章，或者拒不执行业主共同决定的事项的，由县级人民政府物业管理主管部门责令限期改正，给予通报批评，有违法所得的，没收违法所得，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处三千元以上一万元以下罚款，禁止担任业主委员会成员；造成损失的，依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九十九条 物业服务企业有下列行为之一的，由县级人民政府物业管理主管部门予以处罚：
（一）违反本条例第四十九条规定，承接未经查验或者查验不合格的物业，或者恶意串通、弄虚作假，侵害业主合法权益的，责令限期改正，给予通报批评，逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，禁止从事物业服务工作；给业主造成损害的，依法承担侵权责任；
（二）违反本条例第五十六条第十一项规定，未妥善保管承接查验有关的文件、资料和记录、建立档案，造成文件、资料和档案遗失的，责令限期改正，给予通报批评，处五万元以上二十万元以下罚款；
（三）违反本条例第五十七条规定，挪用、侵占、隐瞒业主共有资金，或者虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用以及业主共同支付的其他费用，或者与业主委员会成员串通、损害业主利益的，责令限期改正，给予通报批评，没收违法所得，处违法所得二倍以下罚款；情节严重的，禁止从事物业服务工作；
（四）违反本条例第五十八条规定，未按照规定公示相关信息的，责令限期改正，给予通报批评，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款；
（五）违反本条例第六十三条第一款、第四款规定，未在规定期限退出，或者擅自撤离、停止物业服务的，责令限期改正，给予通报批评，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款；情节严重的，禁止从事物业服务工作；
（六）违反本条例第七十一条第三款规定，采取停止供电、供水、供热、供燃气或者停止使用门禁卡等方式催交物业费的，责令立即改正，给予通报批评，处二万元以上五万元以下罚款。
有前款第一项、第三项、第五项违法行为的物业服务企业负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员五年内禁止从事物业服务工作。
第一百条 违反本条例第六十七条第一款规定，物业服务企业占用、挪用物业费中单列用于物业共用部位、共用设施设备维修养护的专项资金的，由县级人民政府物业管理主管部门责令退还，给予通报批评，处占用、挪用金额二倍以下罚款；情节严重的，禁止从事物业服务工作；物业服务企业负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员五年内禁止从事物业服务工作；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第一百零一条 违反本条例第七十四条第二款规定，物业服务质量评估机构弄虚作假，出具的评估报告有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由县级人民政府物业管理主管部门责令限期改正，给予通报批评，没收违法所得，处五万元以上二十万元以下罚款；情节严重的，禁止从事物业服务质量评估工作，编制主持人和主要编制人员五年内禁止从事物业服务质量评估工作；造成损失的，依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第一百零二条 违反本条例第八十条第一款第四项规定，擅自改变住宅用途的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由物业管理主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状；情节严重的，处五千元以上二万元以下罚款。
第一百零三条 违反本条例第八十三条第二款规定，建设单位销售房屋时，未将车位、车库规划配建数量、位置、租售价格等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人的，由设区的市、县（市）人民政府住房销售主管部门责令限期改正，给予通报批评；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
第一百零四条 违反本条例规定，县级以上人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的；
（二）未按照本条例规定组织召开业主大会会议的；
（三）未履行综合查验职责的；
（四）未在土地出让合同中明确住宅小区内相关公共设施权属的；
（五）违反物业管理投诉处理规定的；
（六）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的；
（七）其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。
第一百零五条 县级以上人民政府物业管理主管部门和其他有关部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当将物业服务企业、物业服务质量评估机构及其从业人员、业主委员会成员违反法律、行政法规及本条例规定的行为及其行政处罚信息记入信用信息记录，依照法律、行政法规的规定予以公示，实施失信联合惩戒。
第七章 附 则
第一百零六条 业主决定对物业管理区域实施自行管理或者委托其他管理人管理的，参照本条例有关规定执行。但是，电梯、消防等有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。
第一百零七条 本条例自 年 月 日起施行。
关于《安徽省物业管理条例
（修订草案）》的说明
——2024年11月19日在安徽省第十四届人民代表大会
常务委员会第十二次会议上
省住房和城乡建设厅厅长 查文彪
安徽省人民代表大会常务委员会：
受省人民政府委托，现就《安徽省物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》）的有关情况说明如下。
一、修订的必要性
物业管理关系广大人民群众的切身利益，是群众身边的“关键小事”。2004年12月23日，省十届人大常委会第十三次会议审议通过《安徽省物业管理条例》（以下简称《条例》），2009年、2016年两次全面修订，2021年、2023年就个别条款修改。《条例》的颁布施行，对提升我省物业服务水平，维护物业管理各方主体的合法权益，营造良好的居住和工作环境，发挥了重要作用。随着经济社会的发展，居民对物业服务品质的要求不断提高，因物业服务所引发的基层治理问题也日益凸显，迫切需要再次对《条例》进行修订。
一是加强基层治理的需要。2017年以来，中共中央、国务院先后印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》，要求改进社区物业服务管理，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，增强乡镇（街道）为民服务能力。我省贯彻党中央、国务院部署，开展了“皖美红色物业”建设行动，引导物业管理各方主体在基层党组织领导下提高依法履职水平，积累了行之有效的经验做法，有必要通过修订《条例》巩固起来。
二是维护法制统一的需要。《中华人民共和国民法典》的制定为物业服务及其监管提供了法律依据，《条例》一些术语、条款内容与《中华人民共和国民法典》不相一致，有必要进行修订。
三是化解物业纠纷的需要。近年来，我省物业管理体制机制不顺、行业监管手段不到位、物业服务企业良莠不齐、业主自治难以实现等矛盾纠纷突出，物业服务投诉较多，化解难度不断加大，亟需坚持守正创新和问题导向，改革不适应发展要求的规定，解决突出问题，维护好物业管理各方主体的合法权益。
二、修订过程
根据省人大常委会2024年立法计划，省住房城乡建设厅、省司法厅、省人大常委会城建工委和法工委共同成立《条例》修订工作专班，开展立法和执法调研，向社会公开征求意见，梳理工作实际和日常信访投诉反映的突出矛盾问题，坚持问题导向，草拟了《条例（修订草案征求意见稿）》，经书面征求省有关部门和各市意见，召开专家论证会和部门协调会，并与省人大常委会法工委、城建环资工委共同研究修改，达成一致意见，形成了《条例（修订草案）》。2024年10月30日，李中副省长召开有关职能部门参加的专题会议对省司法厅报送的《条例（修订草案）》进行了研究修改。11月6日，省政府第52次常务会议审议通过了《条例（修订草案）》。
三、修订主要内容
原条文共7章104条，本次修改删除4条、新增7条、修改78条（其中文字标点修改16条），修订的条文达原条文的85.6%，修订后共7章107条。
（一）完善物业管理机制。一是建立健全基层党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，规定街道办事处（乡镇人民政府）明确工作机构和人员，指导和监督物业管理活动（第六条）。二是完善应急管理机制，对物业管理区域突发物业服务企业撤出，要求街道办事处（乡镇人民政府）组织确定应急物业服务人，确保服务不断档（第六十五条）。三是建立矛盾纠纷调解机制，依法设立物业纠纷人民调解委员会，及时化解物业管理矛盾纠纷（第七十六条）。
（二）增强业主自治能力。一是细化业主大会、业主委员会相关规定。明确召开业主大会、业主委员会的程序和要求，明确业主委员会成员空缺的递补程序（第二十二条、第二十五条、第二十八条）。二是鼓励符合条件的“两代表、一委员”和社区工作者参加业主委员会成员竞选（第二十五条）。三是明确业主委员会及其成员的履职负面清单及责任（第三十条、第九十八条）。四是完善业主委员会换届和业主委员会主任离任审计制度（第三十五条）。五是明确基层政府和业务主管部门对业主自治全周期的指导、监督（第十六条至第十八条、第二十一条、第二十四条、第二十五条、第二十八至第三十条、第三十四条、第三十五条）。
（三）规范物业服务行为。一是完善物业承接查验制度（第四十九条）。二是建立物业项目负责人制度（第五十四条）。三是明晰物业服务企业义务，作出了禁止性规定（第五十六条、第五十七条）。四是建立物业服务信息公开机制（第五十八条）。五是细化物业服务企业交接程序，明确救济途径（第六十四条）。六是规范物业收费（第六十六条）。七是新增充换电基础设施建设规定（第八十五条）。八是完善维修资金管理制度（第八十八条至第九十一条）。
（四）健全监督管理方式。建立以信用管理为核心的行业监管制度，强化事中事后监管，加大对违法失信企业的惩戒力度（第五条、第一百零五条）。加快物业管理信息化建设，运用互联网、人工智能等技术，建设智慧物业管理公共服务平台，提升物业智慧管理服务水平（第八条）。
《条例（修订草案）》和以上说明，请一并审议。
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